Onlinemarketing für Immobilienmakler baut hier niemand aus der Theorie: Der Inhaber von AKTIVIERUNGSWERK ist seit 2007 selbst Makler. Bewertungs-Funnel, Jahressequenz für Alt-Interessenten, Verkäufer-Kampagnen und Stadtteil-Landingpages laufen im eigenen Betrieb, bevor sie in ein Mandat gehen. Wir bauen dieses Marketing für Makler, die Verkaufsmandate planbar gewinnen wollen. Außerhalb des eigenen Marktgebiets sind wir Dienstleister und kein Wettbewerber.
Käuferanfragen gibt es genug. Verkaufsmandate sind der Engpass, und die kommen nicht von ImmoScout.
Jede Käuferanfrage ist ein späterer Verkäufer. Ohne Sequenz gehen diese Kontakte nach dem Exposé verloren.
Online-Bewertung ausgefüllt, PDF verschickt, nie wieder gehört, weil kein Nachfass-System dahintersteht.
Gekaufte Kontakte sind schnell da, gehören aber dem Anbieter, gehen oft an mehrere Makler und enden ohne Nachfass im Nichts. Eigene Eigentümeranfragen kosten Aufbauzeit, sind dafür exklusiv und werden mit jeder Sequenz wertvoller. Was ein gekaufter Lead kostet, was „qualifiziert“ heißt und welche sechs Fragen jeder Anbieter beantworten muss, steht im Ratgeber Immobilien-Leads kaufen (Link unten in den Fragen).
Schnell, teuer pro Kontakt, nicht exklusiv, kein Einfluss auf Qualität, keine Daten für den eigenen Bestand.
Landingpage + Checklisten-Magnet + KlickTipp-Jahressequenz: langsamer Start, dann planbar; jeder Kontakt bleibt im eigenen Bestand.
Bestand reaktivieren (kostet fast nichts), eigene Bewertungs-Leads aufbauen, gekaufte Leads höchstens als Überbrückung, immer mit Nachfass-Sequenz.
Nicht Leads pro Monat, sondern Mandate pro 100 Kontakte. Im eigenen Betrieb steuern wir danach seit Jahren.
Voreingestellt mit typischen Werten für Immobilienmakler. Ziehen Sie die Regler auf Ihre Zahlen.
Kostenfrei · 20 Minuten · kein Mandatszwang
Sie bekommen die Rechnung mit Ihren Werten, die offengelegten Annahmen und den Reaktivierungsplan, den wir selbst fahren, als Mail. Kein Termin nötig, keine Warteschleife.
Verkaufsmandate sind der Engpass, Portale liefern nur Käufer, Bewertungs-Leads versanden ohne Nachfass, und Alt-Interessenten verpuffen nach dem Exposé.
Bewertungs-Funnel mit Lead-Magnet, danach KlickTipp-Jahressequenz im 14-Tage-Takt (26 Mails: Marktdaten, Fehler beim Verkauf, Gesuche, Fallstricke), Tag-Übergabe bei Antwort, Setting-Rückruf. Verkäufer-Kampagnen mit Statistik- und Frage-Hooks.
Käufer, Verkäufer, Bewertungsanfragen und Tippgeber nach Alter und Status. Mandatsquote aus Bewertungsanfragen, Kanalmix.
Alle 14 Tage eine Mail mit Marktdaten, Verkaufsfehlern, Gesuchen und Fallstricken. Bewertungs-Nachfass an Tag 1, 3, 7 und 21.
Meta mit Statistik-Hooks („50 % der privaten Verkäufe unter Wert“), Google-Suche auf Verkaufsanlässe wie Erbe, Scheidung, Alter. Landingpage mit Bewertungs-Formular.
Rückruf-Skript für Bewertungsanfragen, Tippgeber-Programm, programmatische Stadtteil- und Anlass-Seiten.
Kein Kundenfall, sondern eine nachvollziehbare Rechnung mit denselben Annahmen wie im Rechner.
| Position | Szenario A · 1 % | Szenario B · 2 % |
|---|---|---|
| Kontakte im Bestand | 2.500 | 2.500 |
| Erreichbar (80 %) | 2.000 | 2.000 |
| Quote nach Reaktivierung | 1 % | 2 % |
| Reaktivierte Mandate p. a. | 20 | 40 |
| Ø Wert je Abschluss | 12.000 € | 12.000 € |
| Zusatzumsatz p. a. | 240.000 € | 480.000 € |
| Zusatzumsatz p. M. | 20.000 € | 40.000 € |
Vorher: 2.500 Kontakte liegen im System, werden nicht angesprochen und bringen aus dem Bestand 0 €. Nachher: Im Szenario A entstehen 20 zusätzliche Mandate im Jahr, das sind 240.000 € Zusatzumsatz, ohne einen Euro Werbebudget. Szenario B zeigt, was bei 2 % möglich ist.
Beispielszenario: Modellrechnung mit offengelegten Annahmen, keine Kundendaten, keine Ergebniszusage. Ihre Zahlen rechnen wir im Audit mit Ihrem Export nach.
Eigene Werte einsetzenWir zeigen nur Projekte, die Sie selbst anklicken und prüfen können. Zahlen aus Kundenprojekten nennen wir erst nach Freigabe.
Der Funnel, den wir für Makler bauen, läuft seit Jahren im eigenen Betrieb: Bewertungs-Landingpage mit Checklisten-Lead-Magnet, KlickTipp-Jahressequenz mit 26 Mails im 14-Tage-Takt, Meta- und Google-Anzeigen mit Statistik-Hooks und eine programmatische Matrix aus Stadtteil- und Anlass-Seiten. Keine Theorie, Betriebsalltag seit 2007.
Indem er auf den Verkaufsanlass wirbt und nicht auf ein Objekt. Eine Käuferanfrage gilt einem Objekt, das ein anderer beauftragt hat. Den Lohnanspruch löst nach § 652 Abs. 1 BGB erst der Maklervertrag aus, und auch der nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Für „makler leads“ nennt der Keyword-Planer 21,64 Euro als Gebot für obere Positionen je Klick, nicht als Preis je Mandat (eigenes Konto, Stand 22.08.2026).
An dieser Trennung hängt seit der Reform des Maklerrechts auch die Höhe. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB lässt es, wenn sich der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Lohn versprechen lässt, nur zu, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten; nach § 656b BGB gilt das, wenn der Käufer Verbraucher ist. Die Vorschrift begrenzt damit nicht das Eigentümermandat, sondern die Möglichkeit, über die Käuferseite mehr zu holen als über die Verkäuferseite. Die Größe des Geschäfts entscheidet sich am Mandat des Eigentümers, nicht an der Zahl der Käuferkontakte im Verteiler.
Was ein solches Mandat über bezahlte Suche kosten darf, rechnet der Cost-per-Lead-Rechner vor. Modellrechnung mit den Quoten dieser Domain, die Annahmen liegen offen: 21,64 Euro Klickpreis geteilt durch 3 Prozent Formular-Conversion ergeben 721 Euro je Anfrage, geteilt durch 60 Prozent Terminquote 1.202 Euro je Ortstermin, geteilt durch 30 Prozent Abschlussquote 4.007 Euro je Mandat. Das sind rund 33 Prozent der 12.000 Euro Durchschnittsprovision, die der Rechner weiter oben auf dieser Seite als Annahme setzt. Wer diese drei Quoten nie gemessen hat, kennt seinen eigenen Preis je Mandat nicht.
Über eine Sequenz, die zwölf Monate durchhält, nicht über einen Anruf zum richtigen Zeitpunkt. Im eigenen Maklerbetrieb sind das 26 Mails im 14-Tage-Takt, 70 Prozent Inhalt und 30 Prozent Angebot, nachzulesen in der Fallstudie peuker_IMMOBILIEN. Die Einwilligung dafür verlangt § 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG vorher und ausdrücklich; eingesammelt wird sie am Bewertungsformular, bevor die erste Mail rausgeht.
Zwölf Monate sind kein Zufallswert, sondern der Abstand, in dem Verkaufsanlässe eintreten: Erbfall, Trennung, Umzug in eine Pflegeeinrichtung, ein Arbeitsplatz in einer anderen Stadt. Keiner davon kündigt sich an, und keiner lässt sich terminieren. Genau darin unterscheidet sich eine Sequenz vom Newsletter: Sie startet nicht am Redaktionsdatum, sondern am Eintragungstag des einzelnen Kontakts und läuft für jeden Empfänger von vorn.
Für frühere Käufer und Verkäufer aus dem eigenen Bestand greift statt der Einwilligung die Ausnahme des § 7 Abs. 3 UWG. Sie verlangt vier Bedingungen gleichzeitig: Die Adresse stammt aus dem Verkauf einer Ware oder Dienstleistung an diesen Kunden, sie wird zur Direktwerbung für eigene ähnliche Leistungen verwendet, der Kunde hat nicht widersprochen, und bei Erhebung wie bei jeder Verwendung steht klar und deutlich der Hinweis dabei, dass er jederzeit widersprechen kann, ohne dass ihm dafür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Die Bedingungen im Wortlaut und die Umsetzung im Versand stehen in E-Mail-Marketing und DSGVO im B2B, die Technik dahinter auf E-Mail-Marketing und Newsletter.
Zwischen Wertindikation und Unterschrift liegen vier Schritte: die Zustellung der Spanne, der Rückruf, der Ortstermin mit Unterlagenliste und der Vertrag in Textform, den § 656a BGB für Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt. Es kippt am zweiten Schritt. Wer den Rückruf auf den übernächsten Tag legt, spricht mit einem Eigentümer, der die Spanne bis dahin woanders gegenprüfen konnte.
Die Wertindikation aus dem Formular ist eine Spanne aus Vergleichsdaten, kein Gutachten. Was sie nicht kennt, sind Zustand, Ausstattung, Grundriss, die Lasten in Abteilung II des Grundbuchs und der Zuschnitt des Grundstücks. Genau das liefert der Ortstermin. Er ist deshalb nicht der Abschlusstermin, sondern der Termin, an dem aus der Spanne eine belastbare Preisempfehlung wird. Wer die Reihenfolge umdreht und den Vertrag vor der Besichtigung auf den Tisch legt, verhandelt über eine Zahl, die niemand geprüft hat.
Der Vertrag selbst bedarf nach § 656a BGB der Textform, sobald es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Eine Zusage am Küchentisch erfüllt diese Bedingung nicht. Praktisch heißt das: Der Alleinauftrag geht nach dem Ortstermin in Textform raus, mit dem Ergebnis der Besichtigung darin, und nicht als Blankoformular vorab. Wo auf diesem Weg Anfragen liegen bleiben, misst der Potential & Process Audit Schritt für Schritt nach.
Das erledigen vier Pflichtfelder vor dem Absenden: Objektart, Lage mit Postleitzahl, Eigentümerstellung und geplanter Verkaufszeitraum. Wer beim Zeitraum „nur Interesse am Wert“ auswählt, bekommt die Sequenz statt den Rückruf. Die Zahl der Anfragen sinkt dadurch, die Bearbeitungszeit je Anfrage auch: Sortiert wird im Posteingang und nicht im ersten Telefonat, und der Rückruf geht zuerst an die Anfragen, bei denen alle vier Felder zusammenpassen.
Jedes zusätzliche Feld kostet Absendequote. Deshalb steht in diesem Formular nichts, was den nächsten Schritt nicht verändert: keine Anrede, keine Frage nach dem Baujahr, das ohnehin in den Unterlagen steht, kein Freitextfeld für Anmerkungen. Die vier Felder bleiben, weil jedes eine andere Reaktion auslöst. Die Objektart entscheidet über die Vergleichsdaten, die Lage über die Zuständigkeit im Büro, die Eigentümerstellung darüber, ob überhaupt jemand beauftragen kann, und der Zeitraum über die Priorität.
Dieselben vier Antworten sind zugleich die Segmentierung. Sie gehen als Tags in die Kontaktverwaltung und entscheiden, welche Strecke ein Kontakt bekommt: Wer im laufenden Jahr verkaufen will, bekommt den Rückruf und eine kurze Nachfassfolge, wer nur den Wert wissen wollte, die lange Sequenz aus der zweiten Frage weiter oben. Ohne diese Trennung landet beides im selben Verteiler, und der Eigentümer mit konkretem Anlass liest dieselbe Mail wie der Neugierige. Was ein solcher Kontakt über die Jahre wert ist, rechnet der Kundenwert-Rechner durch.
Vier Wege sind praktisch übrig, und sie unterscheiden sich weniger im Preis als darin, wem der Kontakt danach gehört: Telefonakquise, Postwurf im Zielgebiet, gekaufte Leads und eigene Inhalte. Der eigene Maklerbetrieb ist seit 2007 am Markt und setzt auf den vierten Weg: über 60 eigene Stadtteil- und Anlass-Seiten holen Eigentümer über die Suche, nachzählbar in der Fallstudie peuker_IMMOBILIEN.
Der erste Weg ist rechtlich der engste. § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG nennt Werbung mit einem Telefonanruf gegenüber einem Verbraucher ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung stets eine unzumutbare Belästigung; ein gekaufter Datensatz ändert daran nichts. Der Postwurf steht nicht in dieser Aufzählung, die Generalklausel des § 7 Abs. 1 UWG gilt für ihn trotzdem. Ohne eine eigene Zielseite auf dem Papier bleibt er außerdem ohne Rücklaufmessung. Den Vergleich zwischen gekauften und eigenen Leads führt diese Seite weiter oben; für „immobilien leads kaufen“ ruft der Keyword-Planer 12,89 Euro auf, wieder ein Gebot je Klick und kein Preis je Lead (eigenes Konto, Stand 22.08.2026).
Der vierte Weg ist der langsamste und der einzige, der Bestand aufbaut. Er hat eine Bedingung: eine Seite je Suchbegriff, mit echten Ortsdaten. Ein Text mit ausgetauschtem Ortsnamen wird als Dublette erkannt, so steht es auch in der Fallstudie. Bezahlte Reichweite kam im eigenen Betrieb erst dazu, als der Prozess dahinter stand; über die Jahre sind über 450.000 Euro eigenes Werbebudget in Google und Meta geflossen. Beides steht in der Fallstudie peuker_IMMOBILIEN, der Seitenaufbau dahinter auf SEO und Suchmaschinenoptimierung.
Immobilienmarketing meint zwei verschiedene Dinge: die Vermarktung eines Objekts an Käufer mit Exposé, Portal, Video und Besichtigung, und das Marketing des Maklers an Eigentümer, damit es überhaupt Objekte gibt. Aufträge entstehen nur aus dem zweiten. Das erste ist Handwerk, das jeder Makler beherrscht; das zweite ist der Engpass, weil Verkaufsanlässe selten sind und Eigentümer den Makler wählen, der vorher schon da war.
Deshalb bauen wir hier nur den zweiten Teil: Bewertungs-Funnel, Jahres-Sequenz und Anzeigen auf Verkaufsanlässe. Wie Sie selbst anfangen, mit welchen Wegen und in welcher Reihenfolge, steht im Ratgeber Aufträge als Immobilienmakler bekommen; was ein Brief an Eigentümer kostet und darf, auf Neukunden anschreiben.
Und wer Kontakte zukaufen will oder es schon tut: Was ein Immobilien-Lead kostet, was „qualifiziert“ heißt und welche sechs Fragen jeder Anbieter beantworten muss, steht auf Immobilien-Leads kaufen.
Stand: 23. September 2026. Zahlen aus dem eigenen Google-Ads-Keyword-Planer-Konto sind im Text als solche gekennzeichnet.
Wir arbeiten bundesweit und in der Schweiz. Die Regionen unten steuern wir als eigene Märkte aus, ausgewählt nach Kaufkraft und Bestandsdichte.
20 Minuten, Ihre Zahlen, ein klares Ergebnis. Kostenfrei, ohne Mandatszwang.