Marketing für Hausverwaltungen hat ein Problem, das andere Branchen nicht kennen: Die meisten Verwaltungen sind bereits am Limit. Das VDIV-Branchenbarometer 2026 meldet 62,1 Prozent der befragten Unternehmen als überlastet, mehr als die Hälfte kann offene Stellen nicht besetzen. Wer in dieser Lage einfach mehr Anfragen erzeugt, macht es schlimmer. Deshalb bauen wir hier keinen Anfragetrichter, sondern eine Auswahlstrecke: Objekte ab Ihrer Mindestgröße, in Ihrem Fahrgebiet, mit der Beiratsstruktur, mit der Sie arbeiten wollen. Alles andere sortiert das Formular aus, bevor es Ihre Zeit kostet.
Eine WEG mit acht Einheiten und schwierigem Beirat bindet fast so viel Verwaltungsaufwand wie eine mit vierzig. 21 Prozent der Verwaltungen nehmen deshalb nur noch Objekte ab einer Mindestgröße an, im Schnitt ab 16 Einheiten (VDIV-Branchenbarometer 2026). Wer das nicht vor dem Erstgespräch klärt, verbrennt Stunden.
Eine WEG wechselt den Verwalter nicht spontan, sondern an einem Stichtag: wenn die Bestellung ausläuft, nach einer missratenen Eigentümerversammlung oder wenn der bisherige Verwalter das Objekt abgibt. Wer erst sichtbar wird, wenn die Suche schon läuft, kommt als Dritter ins Angebot.
31 Prozent der Verwaltungen wollen kleinere Objekte aus dem Bestand abgeben. Das heißt: Es sind WEGs im Markt, die einen Verwalter suchen — und Verwaltungen, die Platz für größere Einheiten schaffen. Beides passiert gerade, und kaum jemand steuert es aktiv.
Voreingestellt mit typischen Werten für Hausverwaltungen & WEG-Verwalter. Ziehen Sie die Regler auf Ihre Zahlen.
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Sie bekommen die Rechnung mit Ihren Werten, die offengelegten Annahmen und den Reaktivierungsplan, den wir selbst fahren, als Mail. Kein Termin nötig, keine Warteschleife.
Überlastung bei gleichzeitig unpassendem Bestand: zu viele kleine Objekte, zu wenig Kapazität für die großen. 62,1 Prozent der Verwaltungen melden Überlastung, 21 Prozent nehmen nur noch Objekte ab im Schnitt 16 Einheiten an, 31 Prozent wollen kleinere abgeben (VDIV-Branchenbarometer 2026).
Ausschlussraster aus dem Audit (Mindestgröße, Fahrzeit, Objektart), Beirats-Sequenz mit Terminlogik zum Ablauf der Bestellung, Google-Suche auf Wechselanlässe mit Landingpage, die die Mindestgröße nennt, Übergabe-Checkliste als Lead-Magnet mit Qualifizierungsfeldern.
Mindestgröße, Fahrzeit, Objektart und Beiratsstruktur werden vor der ersten Anzeige festgelegt und stehen sichtbar auf der Landingpage.
Alt-Anfragen und Beiratskontakte werden nach dem voraussichtlichen Ablauf der Verwalterbestellung getaktet, nicht nach Kalenderwochen.
Google-Suche auf Verwalterwechsel, Verwaltersuche und Angebotsvergleich. Meta spielt hier kaum eine Rolle, weil die Suche anlassgetrieben ist.
Was bei einem Verwalterwechsel praktisch zu tun ist, als Download für Beiräte — mit Feldern zu Einheitenzahl, Ort und Bestellungsende.
Kein Kundenfall, sondern eine nachvollziehbare Rechnung mit denselben Annahmen wie im Rechner.
| Position | Szenario A · 3 % | Szenario B · 4 % |
|---|---|---|
| Kontakte im Bestand | 400 | 400 |
| Erreichbar (80 %) | 320 | 320 |
| Quote nach Reaktivierung | 3 % | 4 % |
| Reaktivierte Mandate p. a. | 10 | 13 |
| Ø Wert je Abschluss | 3.600 € | 3.600 € |
| Zusatzumsatz p. a. | 34.560 € | 46.080 € |
| Zusatzumsatz p. M. | 2.880 € | 3.840 € |
Vorher: 400 Kontakte liegen im System, werden nicht angesprochen und bringen aus dem Bestand 0 €. Nachher: Im Szenario A entstehen 10 zusätzliche Mandate im Jahr, das sind 34.560 € Zusatzumsatz, ohne einen Euro Werbebudget. Szenario B zeigt, was bei 4 % möglich ist.
Beispielszenario: Modellrechnung mit offengelegten Annahmen, keine Kundendaten, keine Ergebniszusage. Ihre Zahlen rechnen wir im Audit mit Ihrem Export nach.
Eigene Werte einsetzenÜber zwei Wege, die gleichzeitig laufen müssen: den eigenen Bestand an Beiräten und Alt-Anfragen und die Suchenden, die gerade einen Wechsel vorbereiten. Der erste Weg kostet kein Klickgeld und trägt sofort, der zweite braucht eine Landingpage, die Ihre Mindestgröße nennt, bevor jemand anruft.
Eine Eigentümergemeinschaft sucht keinen Verwalter, weil sie zufällig eine Anzeige sieht. Sie sucht, weil die Bestellung ausläuft, weil die letzte Versammlung schlecht lief oder weil der bisherige Verwalter das Objekt abgibt. Alle drei Anlässe haben einen Termin — und genau an diesem Termin muss man sichtbar sein.
Deshalb beginnt die Arbeit im Bestand. Beiräte, mit denen Sie schon einmal gesprochen haben, Anfragen, die vor zwei Jahren nicht zum Mandat führten, Eigentümer aus abgegebenen Objekten: Diese Kontakte kennen Ihren Namen. Eine Sequenz, die nach dem voraussichtlichen Ende der Bestellung getaktet ist, trifft sie im richtigen Moment.
Der zweite Weg sind Suchanzeigen auf Wechselbegriffe. Entscheidend ist dort nicht die Zahl der Klicks, sondern was auf der Seite dahinter steht. Wer seine Mindestgröße offen nennt, verliert Klicks von zu kleinen Gemeinschaften — und gewinnt Zeit, die sonst in Gesprächen ohne Ergebnis verschwindet.
An drei Signalen, die alle einen Termin haben: das Ende der Verwalterbestellung, eine Versammlung mit Beschluss über die Neubestellung und die Kündigung durch den bisherigen Verwalter. Wer diese Termine im eigenen Kontaktbestand kennt, kann die Ansprache darauf legen, statt ganzjährig zu werben.
Die Verwalterbestellung ist nach § 26 Abs. 1 WEG zeitlich begrenzt: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft höchstens drei. Daraus folgt ein planbarer Rhythmus. Wer bei einer Gemeinschaft weiß, wann bestellt wurde, kennt ungefähr das Fenster, in dem die Frage wieder auf die Tagesordnung kommt.
Das zweite Signal ist die Versammlungssaison. Die meisten Eigentümerversammlungen liegen im ersten Halbjahr, weil die Jahresabrechnung dort beschlossen wird. Wer ein Angebot einholen will, tut das in den Wochen davor — nicht im November.
Das dritte Signal kommt aus dem Markt selbst: 31 Prozent der Verwaltungen wollen kleinere Objekte abgeben (VDIV-Branchenbarometer 2026). Diese Gemeinschaften suchen, ohne dass sie unzufrieden wären. Für eine Verwaltung, deren Zuschnitt zu diesen Objekten passt, ist das der leichteste Zugang.
Weil die Kapazität der Engpass ist, nicht die Nachfrage. 62,1 Prozent der Verwaltungen melden Überlastung, über die Hälfte kann offene Stellen nicht besetzen. Jede Anfrage, die nicht passt, kostet trotzdem Bearbeitungszeit — und die fehlt anschließend im Bestand.
In den meisten Branchen ist die Rechnung einfach: mehr Anfragen, mehr Abschlüsse. In der Immobilienverwaltung stimmt sie nicht. Ein Erstgespräch mit einer WEG umfasst Objektbesichtigung, Prüfung der Unterlagen, ein Angebot mit Leistungsverzeichnis und oft eine Teilnahme an der Versammlung. Das sind Stunden, bevor überhaupt feststeht, ob ein Mandat zustande kommt.
Deshalb dreht sich die Aufgabe um: Nicht mehr Anfragen erzeugen, sondern die unpassenden früher aussortieren. Das Formular fragt Einheitenzahl, Ort, Objektart und das Ende der laufenden Bestellung ab, bevor es absendet. Wer darunter liegt, bekommt eine freundliche Absage mit Hinweis auf Kollegen — und belegt keinen Gesprächstermin.
Der Nebeneffekt ist wirtschaftlich: Wenn von zwanzig Anfragen fünf passen, aber alle zwanzig bearbeitet werden, liegen die echten Kosten je Mandat viermal höher als gedacht. Die Vorqualifizierung ist also keine Verhinderung von Wachstum, sondern die Bedingung dafür.
Das hängt weniger am Klickpreis als an der Trefferquote. Unser Keyword-Planer-Konto weist bundesweit 7,77 bis 41 Euro je Klick aus, je nach Suchbegriff. Bei drei Prozent Formular-Conversion sind das 259 bis 1.367 Euro je Anfrage — und erst die Mandatsquote entscheidet, ob sich das trägt.
Ein Verwaltungsmandat ist wiederkehrend, und das ändert die Rechnung grundlegend. Ein Auftrag im Handwerk ist einmal Umsatz; ein WEG-Mandat mit 3.600 Euro Jahreshonorar bringt über eine fünfjährige Bestellung 18.000 Euro. Gegen diese Summe ist auch eine teure Anfrage vertretbar.
Entscheidend ist die Quote dazwischen. Von qualifizierten Anfragen — also solchen, die Mindestgröße und Fahrgebiet erfüllen und deren Bestellung tatsächlich ausläuft — führen erfahrungsgemäß wenige Prozent zum Mandat, weil eine Gemeinschaft meist drei Angebote vergleicht. Genau deshalb rechnet das Audit mit Ihren eigenen Zahlen weiter und nicht mit Durchschnittswerten.
Wie sich Kosten je Anfrage im Einzelnen zusammensetzen, steht im Ratgeber Was eine B2B-Anfrage kostet. Was derselbe Betrag im eigenen Bestand bewirkt, rechnet Bestandskunden oder Neukunden vor.
Sie macht aus einem Werbeargument ein Ausschlusskriterium. Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und die Übergangsregelung für Altbestellungen lief am 1. Juni 2024 aus. Wer den Nachweis hat, sollte ihn sichtbar führen.
Für Beiräte ist die Zertifizierung ein einfacher Filter: Sie steht am Anfang der Auswahl, nicht am Ende. Eine Verwaltung ohne Nachweis fällt aus der engeren Wahl, bevor über Honorar oder Leistungsumfang gesprochen wird. Auf der Landingpage gehört der Hinweis deshalb nach oben, nicht in die Fußzeile.
Dazu kommt die gewerberechtliche Seite: Wohnimmobilienverwalter brauchen seit dem 1. August 2018 eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO, dazu Weiterbildungspflicht und Berufshaftpflichtversicherung. Beides sind Punkte, die eine Gemeinschaft prüft — und die ein Anbieter ohne Erlaubnis nicht vorweisen kann.
Für das Marketing folgt daraus eine klare Reihenfolge auf der Seite: erst die Nachweise, dann die Arbeitsweise, dann das Honorar. Wer mit dem Preis beginnt, konkurriert mit Anbietern, die die Voraussetzungen gar nicht erfüllen.
Stand: September 2026. Zahlen aus dem eigenen Google-Ads-Keyword-Planer-Konto sind im Text als solche gekennzeichnet.
Wir arbeiten bundesweit und in der Schweiz. Die Regionen unten steuern wir als eigene Märkte aus, ausgewählt nach Kaufkraft und Bestandsdichte.
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